Коммерческая недвижимость Казани: проблемы, тренды, перспективы

Компания «Наяда – Казань» стала официальными спонсорами мероприятия «Рынок коммерческой недвижимости Казани», которое прошло 20 Мая 2011 года. О перспективах отрасли говорили в рамках Круглого стола и основные тренды девелопмента Казани, выявили проблемные аспекты и обозначили конструктивные особенности развития отрасли. В ходе активной дискуссии участники регионального рынка коммерческой недвижимости обсудили наиболее актуальные темы. Надеемся, что подобные встречи откроют новые возможности отраслевому бизнес-сообществу для консолидации и укрепления деловых связей.

Сегодня интерес инвесторов к казанскому рынку коммерческой недвижимости значительно возрос. О перспективах отрасли говорили 20 мая на базе Представительства ГУД в Республике Татарстан - ОАО «УК «Идея Капитал» - в рамках Круглого стола «Рынок коммерческой недвижимости Казани».
Востребованная коммерческая недвижимость – это представительные и комфортные помещения, находящиеся вблизи крупных магистралей, обеспеченные необходимым количеством парковочных мест и системой безопасности. Во многом из-за дефицита площадей необходимого качества центр деловой активности в столице начал смещаться из исторической части города на периферию.

Каковы современные тренды рынка коммерческой недвижимости в Казани, особенно в посткризисный период? Что думают о проблемах отрасли эксперты и какие решения предлагают? В каких направлениях открываются сегодня «торговые коридоры» и куда движется массовый покупательский поток? Эти и другие вопросы обсуждали на Круглом столе «Рынок коммерческой недвижимости Казани» представители Гильдии управляющих и девелоперов (г. Санкт-Петербург), эксперты российских и международных консалтинговых компаний – Cushman & Wakefield, Ernst & Young, Praedium, руководители объектов офисной и торговой недвижимости Казани, инвесторы и девелоперы, представители органов власти Республики Татарстан, инвестиционных банков, а также деловые и отраслевые СМИ – всего свыше 50 участников.
Инициатором мероприятия выступило Представительство Гильдии управляющих и девелоперов в Республике Татарстан – ОАО «УК «Идея Капитал». Генеральными Партнерами Круглого стола выступили ЗАО «Эр-Телеком Холдинг» филиал в Казани и ОАО «Сбербанк России» – отделение «Банк Татарстан» №8610. Официальными спонсорами мероприятия стали филиал ОАО «Газпромбанк» в Республике Татарстан и компания «Наяда – Казань».
Генеральным информационным партнером мероприятия выступил Казанский «Бизнес-журнал», Генеральный отраслевой партнер: журнал «Казанская недвижимость», медиа-партнер: Деловой центр Республики Татарстан – интернет-портал «ТатСenter.ru». Информационные партнеры Круглого стола: журнал «Вся недвижимость», газета «Где деньги» и журнал «Деловой квартал». Круглый стол открыл Полномочный представитель ГУД в Республике Татарстан, Генеральный директор ОАО «УК «Идея Капитал» Айрат Гиззатуллин:
- «Региональный офисный рынок начинает постепенно восстанавливаться, хотя взаимодействие игроков в Казани минимально. Мы ожидаем повышение активности, однако необходимо понять, насколько готов рынок к появлению новых качественных офисных объектов и на каких арендаторов стоит делать ставку. На сегодняшний день все сложнее становится обобщать субрынки разных городов в единый: развитие городов становится все более дифференцированным».

Беседу продолжил Вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, Генеральный директор Управляющей компании ЗАО «ВМБ-Траст» Александр Гришин. В частности, он остановился на деятельности ГУД, задача которой заключается в консолидации и систематизация рынка коммерческой недвижимости.
О проектах, реализуемых ГУД в сфере офисной и торговой недвижимости, таких как классификация бизнес-центров и формирование Рейтинга «100 лучших торговых центров России» рассказала Директор по маркетингу и PR ОАО «УК «Идея Капитал» Яна Стоянова
- «Гильдией управляющих и девелоперов на сегодняшний день сертифицировано не более 30 % объектов от общего объема рынка, поэтому программа, несомненно, будет продолжаться, – пояснила Яна Стоянова. – Региональный рынок стремительно развивается, в эксплуатацию вводятся новые бизнес-центры, требования к существующим объектам меняются, а классификация присваивается лишь на 2 года. Следовательно, чтобы идти в ногу со временем, мы рекомендуем каждому объекту своевременно проходить сертификацию».
Наряду с характеристиками и структурой рынка коммерческой недвижимости, важно оценить инвестиционную привлекательность и ситуацию в регионе. Компания Ernst&Young ежегодно проводит соответствующие исследования. «По мнению бизнес-сообщества, – сообщил Глава представительства Ernst&Young в Республике Татарстан Айрат Кавеев. – основными барьерами для бизнеса в Татарстане является конкуренция в теневом секторе, затрудненный доступ к финансированию и высокая ставка налогообложения. Но уровень важности этих факторов для ведения бизнеса в Татарстане ниже, чем в целом по России».

Продолжительную дискуссию среди участников Круглого стола вызвал вопрос о выходе рынка коммерческой недвижимости из кризиса. Все присутствующие сошлись во мнении, что росту рынка и активизации ипотечного кредитования способствует улучшение общей экономической ситуации в стране. Как свидетельствуют данные Росреестра, количество зарегистрированных сделок в республике увеличилось на 20%. Рост арендных ставок и цен продаж также говорит об активности рынка. Увеличившийся спрос на аренду помещений привел к сокращению вакантных площадей. Спрос на рынке офисной недвижимости имел устойчивую тенденцию роста, начиная со второго полугодия 2010 года.
Какие объекты коммерческой недвижимости будут востребованы в ближайшее время и насколько цена квадратных метров соотносится с качеством объектов? Наиля Чабаненко, руководитель бизнес центра ТОЦ Suvar-Plaza, считает, что независимо от кризиса, качественные объекты класса «А» всегда найдут своих арендаторов. Александр Шепелев, Заместитель генерального директора по развитию технопарка «Идея-Юго-Восток» полагает, что сегодня весьма активно арендуются именно производственные площади. Генеральный директор компании «Александр LTD» Александр Сергеев предложил постоянно отслеживать востребованность объектов с учетом их расположения:
- «Казань в преддверии Универсиады активно застраивается, принципиально меняются транспортные потоки, произошло серьезное смещение приоритетов в выборе объектов. Интересом пользуются здания, находящиеся вблизи крупных магистралей, обеспечивающих высокий трафик движения».
Однако, отметили участники дискуссии, высокая обеспеченность, например, торговыми площадями не означает, что количество переходит в качество. «В Казани существуют торговые объекты, безграмотно построенные на фоне прежней активности арендаторов в докризисные годы, – подчеркнул Директор Агентства недвижимости «НЛБ» Андрей Савельев. - На перенасыщенном рынке отсутствие продуманной концепции и даже элементарной парковки привело к пустующим в этих зданиях помещениям и сделало проекты убыточными».
Согласившись с замечанием Андрея Савельева, представители торгово-офисных центров поддержали инициативу ГУД в дальнейшей работе по присвоению классности объектам коммерческой недвижимости. По их мнению, классификация – это «навигатор» в голове арендатора, процедура, позволяющая легко выбрать объект нужного уровня.
Заместитель директора ИСК «Тандем» Антон Семенов считает, что «придумать единую классификацию, устраивающую всех девелоперов, очень сложно. Но, в любом случае, она должна быть и задавать правила», - уверен эксперт.
- «Самое главное в классификации, – объяснил Вице-президент ГУД Александр Гришин, – чтобы владелец не приписывал объекту несуществующих свойств, тогда арендаторы сами будут в состоянии его оценить с помощью той или иной системы».
Посредством телемоста из Нижнего Новгорода с участниками Круглого стола на связь вышла Елена Стрюкова, Консультант по региональным проектам: Россия и СНГ компании Cushman &Wakefield. Она подчеркнула необходимость консолидации игроков рынка коммерческой недвижимости:
- «Если стоит задача корректировки арендной ставки, нужно построить новый объект или осуществить выход инвестора на неосвоенный рынок, то стоит четко представлять динамику развития отрасли. Классификация объектов внесет дополнительную ясность и послужит ориентиром для девелоперов в формировании качественного предложения».
Впрочем, проблема качества остается актуальной для большинства объектов коммерческой недвижимости. Дело не только в качестве строительства, но и в уровне предоставляемых арендатору услуг. Так, по словам Руководителя отдела консалтинга и оценки компании Praedium Дмитрия Волкова, в настоящее время темпы строительства одинаковы в Москве и в Казани, но в Москве гораздо больше объектов класса «А», значит дело в незаинтересованности казанских арендаторов в престиже объекта. Частичную солидарность с Дмитрием Волковым высказал Генеральный директор «Эко-Сервис» Вадим Стрюков. Он считает, что все дело в «несоизмеримости цен Москвы и Казани. Наиболее распространенные расценки по столице Татарстана – 350-450 рублей за квадратный метр. В конкретном регионе, полагает Вадим Стрюков, первыми на рынок будут выходить местные инвесторы, которые хорошо знакомы с особенностями рынка».
Руководитель департамента по аренде компании «Миллениум Зилант-Сити» Дамир Хамитов обозначил основные точки роста регионального стрит-ритейла:
- «Центральные улицы любого города - благоприятная среда для элитного стрит-ритейла, - считает эксперт. - На них располагаются дорогие бутики и магазины класса «средний плюс», салоны мобильной связи, турфирмы. В формат элитного стрит-ритейла вписываются и рестораны высокого класса. В спальных районах набор ритейла остается таким же, как и в элитном сегменте, с той лишь разницей, что представлен более дешевыми марками. С точки зрения коммерческой целесообразности, - продолжил Дамир Хамитов, - «спальный» стрит-ритейл гораздо рентабельнее аналогичных объектов в историческом и деловом центре города, поскольку там невысоки арендные ставки. Спальные районы, как правило, интенсивно застраиваются, и ритейлер без труда может подобрать подходящее помещение еще на стадии строительства». Но все же, считает Дамир Хамитов, стрит-ритейл должен развиваться в центре. Для «исторических зданий – это шанс выжить, получить средства на реставрацию.
В инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости поверили и банки. Об этом свидетельствует их готовность финансировать возведение и приобретение новых объектов. Присутствующие на заседании представители «Сбербанка» и «Газпромбанка» подтвердили предпосылки восстановления докризисной модели потребительского кредитования, рассказали о новых и существующих программах кредитования проектов коммерческой недвижимости. По их оценкам, в текущем году объемы потребительского кредитования, ставшего сегодня одной из точек роста отечественного банковского сектора, вырастут на 15 %.
В завершение форума выступили представители компании «Эр-Телеком», которые обратили внимание участников на такой существенный фактор в ведении бизнеса, как телекоммуникационная связь:
- «С приходом новых технологий главные тенденции рынка изменились. К основному комплексу услуг (склад, подъездные пути, парковка) прибавилась еще одна – качественная связь. Клиенты, придя на переговоры, всегда смогут проконсультироваться с партнером, чтобы принять быстрое решение», - считает Директор по корпоративному сектору ЗАО «Эр-Телеком Холдинг» Руслан Цыкин. Вниманию участников Круглого стола он представил новую программу «Бесплатный Wi-Fi», интересную, прежде всего, для клиентов офисных объектов.
В перспективе эксперты заседания и руководители бизнес-центров приняли решение о совместном участии в Международном инвестиционном форуме по недвижимости PROEstate, который пройдет с 7 по 9 сентября 2011 года в Санкт-Петербурге. Подводя итоги Круглого стола, участники обсудили перспективы дальнейшего продвижения программы классификации бизнес-центров и формирования Рейтинга «100 лучших торговых центров России», а также возможность внедрения классификации жилой и индустриальной недвижимости, и что немаловажно - проведения в ближайшем будущем совместных мероприятий по повышению прозрачности рынка и консолидации местного профессионального сообщества.